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普涨风口已过,物管企业IPO估值两极分化

2020-12-11 11:56:37 来 源:网络转载 浏览 451 次 字体:

导读:疫情过后,房企掀起了一股分拆物业公司赴港上市的浪潮,至今仍在持续。不过,物业股普遍高估值的时代却早已不再,两极分化态势愈发突出。

观察者网·大橘财经讯(文/张志峰 编辑/周远方)疫情过后,物管上市公司估值走高,迎来了一波房企分拆物业公司赴港上市浪潮,至今仍在持续。

12月9日,华润万象生活与佳源服务两家物业管理公司同时登陆资本市场。

据观察者网不完全统计,今年以来共有15家物业企业已成功赴港上市,刷新历史记录。

紧随华润万象生活和佳源服务之后,已经成功过会的远洋服务也将于近日挂牌;尚在排队审核阶段的物管公司共有5家,分别是星盛商业管理、宋都服务、荣万家、融信服务、建发物业;其余如中南、越秀等公开透露分拆上市计划的房企更是多不胜数。

不过需要指出的是,物业股普遍高估值的时代早已不再,尤其是在8月底高点过后的一波整体下行趋势中,个股两极分化态势愈发突出。

港股物管板块2020年初至今股价指数周K

物业股估值回调

选择在同一天登陆港交所,分别背靠华润置地与佳源国际的两家物业公司,所迎来的资本市场态度截然相反。

华润万象生活首发价格22.3港元/股,一度涨超35%,最终报收28港元,涨幅25.56%,PE(市盈率)高达110倍;而佳源服务3.86港元/股的首发价格,却依然面临破发危机,一度跌超4%,仅在尾盘勉力拉升至3.88港元,微涨0.52%,PE为37倍。

华润万象生活日K

有投资者在接受观察者网采访时认为,如今物管行业早已过了盲目打新阶段,随着行业集中度不断提升,规模较大一方更容易在频繁的企业兼并中存活下来。且背靠大房企,未来增长空间更有保障,自然更容易受到资本青睐,这是导致上市企业估值呈现两极分化的主因。

观察者网调查发现,原本疫情之后普遍受到资本市场追捧的物业股,自9月以来开始持续下跌,类似华润万象生活这类的开盘大涨情况已经十分少见,股价回调、市值缩水、IPO破发反而成为主要特征。

Choice数据显示,9月份,13家物业股跌幅均在10%以上。而随后上市的新股更惨,其中,10月22日,当代置业分拆旗下物业公司第一服务登录港交所,首日跌幅约27%,刷新历史纪录;此后继续下跌,截至发稿前跌至仅0.89港元/股,上市1个半月大跌63%,PE为10.43倍。

第一服务的遭遇,仿佛为港股物业公司打开了破发潮水的闸门,一发不可收拾。

10月30日,世茂服务与合景悠活同日上市,首日均遭受资本市场“冷眼相待”。

其中,世茂服务首日开盘价15.8港元,较发行价下跌4.82%,即便尾盘拉升至16.6港元,依然挡不住随后的跌势,现价12.36港元,较发行价下跌25.54%;而合景悠活上市首日即大跌23%,现价5.13港元,较发行价下跌35%。

相较于前面几家,11月上市的金科服务情况稍好,上市首日收盘价与发行价相当,均为44.7港元,避免了破发命运,此后股价一路走高,现价51.35港元,较发行价上涨15%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,年初全民“抗疫”的过程中,物业管理的作用被史无前例地放大,不少物业股PE超过100倍,而9月以来物业股持续下跌,只是资本市场冷静后的估值回调,而非行业本身的问题,且回调后的行业估值仍然高于大多数传统行业。

上市物业公司“拼爹”

值得注意的是,尽管行业面临整体回调,但轻重程度却各不相同。

例如碧桂园服务现价49.7港元,相较于8月底的54.05港元下跌8%,PE仍有57.7倍;永升生活服务现价15.6港元,相较于8月底的15.96港元微跌2.3%,PE为77.92倍。

而规模相对较小的企业,如建业新生活股价自8月底大跌40.6%,PE为23.05倍,烨星集团股价大跌36%,PE为7.84倍。

“决定估值回调程度的因素,除了自身规模之外,背后的房企至关重要。”同策研究院资深分析师肖云祥在接受观察者网采访时表示。

肖云祥举例说,如第一服务、佳源服务等,自身规模本来就小,资源相对分散,且增速不高,其背后当代置业和佳源国际又都是负债高企,全国化程度不高,因此估值相对较低;而像世茂服务、金科服务等企业,背后房企本身具有一定规模,后续成长性看得见,所以即便股价回调,PE也基本维持在50倍左右;再如华润万象生活、融创服务之类头部房企旗下的物管公司,“滚雪球”就更加容易,因此一开始估值就会很高,PE都在70倍甚至100倍以上。

不少投资人持同样观点,认为物业股的估值高低说白了就是“拼爹”。

不过,任何事物都有其两面性,“背靠大树好乘凉”,但如果产生过度依赖,又会资本市场认为不具备开拓市场能力,不利于企业长远发展。

例如恒大物业,论规模,可以排进全国前5,论市值,近900亿港元,仅次于碧桂园服务;拼母公司,恒大地产也是常年稳居前3强的地产商。但问题在于,恒大物业约99%的在管面积来自母公司或关联方。

12月2日,恒大物业敲钟上市,同样未能避免破发命运,截至发稿企业股价7.99港元,相较发行价8.8港元下跌9%,PE为47倍。

恒大物业日K

而比恒大物业提前十多天上市的融创服务,由于其在管面积中包括文旅、商业地产、酒店、住宅等多种形态,而更被资本市场看好,开盘首日即大涨22%,其后略有下降,现价13.74港元,较发行价上涨18%,PE高达80.64倍。

对此,肖云祥指出,除了板块轮动、规模大小等因素之外,企业成长性、经营模式的稀缺性及特色服务等也会影响最终估值,恒大物业的成长性在业内首屈一指,特别是2017年至2019年,其净利润以195.5%的复合年增长率增加,但企业在管面积来自母公司的项目占比较高,其横向收购的能力并未有过多体现。而同一梯队的融创这方面就好得多。

事实上,观察者网调查发现,绝大多数物业公司上市之初都患有严重的“母公司依赖症”。

例如上市于2018年年中的碧桂园服务,2015年-2017年由关联方开发物业的在管面积占总量的比重分别为96.9%、95.9%和89.1%,而到了2020年中期,这一数字迅速下降至72.4%。

刚刚上市的华润万象生活同样如此,截至2020年6月,企业在管住宅与写字楼物业中,由华润置地及其合联营公司所发展的项目分别占总建面约82%及95%;而企业在管的购物中心则100%全部由华润集团及华润置地开发或拥有。

一位上市物企高管告诉观察者网,物业行业的前景所有企业都看得见,且目前估值远高于房地产开发,这是促成上市公司急于分拆物业上市的主要原因。倘若在分拆物业公司之前大规模利用自有资金开拓第三方市场,将加剧地产母公司债务压力。而分拆之后,就可以单独从资本市场筹资,迅速抢占市场份额,提升自身竞争力。

肖云祥表示,物企毕竟是轻资产模式,分拆之后非但不会削弱房企实力,反而有助于优化集团整体财务结构,特别是“三道红线”之下,这一需求变得更为迫切。这也是尽管行业目前面临估值回调、IPO破发潮等诸多问题,依然难挡物业公司被分拆上市的直接原因。

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